27.10.2017 – Legalidade das locações de apartamentos por diárias

Com o surgimento de sites especializados em aluguel de imóveis (e até mesmo cômodos) por diárias no mercado, surgiram também os problemas ocasionados aos condomínios estritamente residenciais em decorrência de tal tipo de negócio.

Isso porque apesar de ser livre aos condôminos a disposição de sua unidade, na forma prevista no artigo 1.335 do Código Civil, há que se levar em conta determinadas limitações impostas pelas convenções condominiais bem como pelo direito de vizinhança e, relação a tal disposição, que envolvem o dever de preservar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.

Em regra, considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

O que ocorre na prática, todavia, é que alguns condôminos vêm disponibilizando suas unidades para locação por diárias, incluindo nesta a infraestrutura do prédio tal como garagem, piscina, salão de festas, carrinhos de supermercado, academia, etc., bem como serviços de portaria, limpeza, segurança.
Neste caso, o condômino pode acabar descaracterizando a finalidade da edificação, qual seja a de residência, para transformá-la numa efetiva hospedagem, violando o disposto no inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil acima mencionado. Ressalte-se, oportunamente, que a utilização de um imóvel para fins de hospedagem é regulamentada por legislação específica.

Além disso, é também dever do condômino não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego e segurança dos demais possuidores, afetados na medida em que este tipo de locação envolve a rotatividade de pessoas estranhas nas dependências do condomínio.

Destaque-se que os tribunais já vêm se manifestando em relação a este assunto no sentido de que mesmo com múltiplas propriedades dentro de um condomínio, existe um limite para o exercício do direito de propriedade individual em relação ao interesse coletivo (teoria da pluralidade dos direitos limitados). Ou seja, é fato notório que ao divulgar um apartamento localizado em condomínio residencial em sites de locações por diárias, como se fossem apart hotéis, haverá um desvio na finalidade residencial de um condomínio para a exploração comercial, caracterizada como verdadeira prática informal de hotelaria.

Vale por fim lembrar que é possível ajustar a convenção de um condomínio originalmente residencial para que seja admitida esta prática, observadas, conforme o caso, as necessárias autorizações exigidas pela legislação específica que regula estabelecimentos destinados a hospedagem.